Umowa dzierżawy, to jedna z częściej zawieranych umów w naszym kraju. Niemal każdy Polak stanie się kiedyś w swoim życiu stroną takiej umowy. Warto więc dowiedzieć się jak najwięcej na temat tego dokumentu.
Na mocy umowy dzierżawy osoba wydzierżawiająca zobowiązuje się do tego, że przekazuje dzierżawcy rzecz lub prawo. Dzierżawca może z danej rzeczy lub prawa korzystać i czerpać z tego zyski. W zamian za to jest on zobowiązany płacić ustaloną kwotę na rzecz wydzierżawiającego. Ten rodzaj umowy regulowany jest przepisami kodeksu cywilnego.
Jak długo może trwać umowa dzierżawy? Jeśli strony podpiszą taką umowę na czas określony, to długość jej trwania może wynosić maksymalnie 30 lat. Istnieje również możliwość zawarcia umowy dzierżawy na czas nieokreślony. W każdym przypadku, gdy umowa dzierżawy zawarta jest na okres dłuższy niż rok, istnieje obowiązek zawarcia jej w formie pisemnej.
Z reguły umowę dzierżawy kojarzymy z nieruchomościami. Okazuje się jednak, że jej przedmiotem może być również dowolna rzecz materialna, a nawet prawo (np.do domeny internetowej). Umowa taka może mieć różne formy. Może być zarówno ustna, jak i sporządzona na piśmie. Często ma ona postać aktu notarialnego, lub jedynie widniejące na niej podpisy są potwierdzone notarialnie lub urzędowo.
Umowę dzierżawy można oczywiście wypowiedzieć. Rozwiązanie umowy dzierżawy ma miejsce wówczas, gdy została ona skutecznie wypowiedziana. W przypadku gruntów rolnych wypowiedzenie powinno zostać złożone na 1 rok na przód, na koniec roku dzierżawnego. Umowy dotyczące innych przedmiotów i praw obowiązuje sześciomiesięczny okres wypowiedzenia. Wyjątkiem jest sytuacja, w której w umowie wyraźnie zastrzeżono inny okres wypowiedzenia. Należy się wówczas do niego zastosować.
Rozwiązanie umowy dzierżawy może również nastąpić bez okresu wypowiedzenia. Oczywiście jest to możliwe tylko w ściśle określonych sytuacjach. Może się tak stać na przykład wówczas, gdy dzierżawca użytkuje daną rzecz niezgodnie z zasadami dobrego gospodarowania. Podobnie może się stać, gdy dzierżawca zmienia przeznaczenie danej rzeczy, bez wyraźnej zgody wydzierżawiającego. Istotną przyczyną do rozwiązania umowy bez okresu wypowiedzenia jest również zaleganie z zapłatą czynszu dzierżawnego. Jeśli czynsz taki płaci się raz w roku, to wystarczą trzy miesiące zwłoki w opłacie, aby zaistniała podstawa do rozwiązania umowy. Podstawa taka pojawi się również wtedy, kiedy dzierżawca będzie rażąco zaniedbywał przedmiot dzierżawy, co może narazić wydzierżawiającego na poważne straty, z utrata przedmiotu dzierżawy włącznie. W tym przypadku wydzierżawiający powinien wystosować do dzierżawcy upomnienie. Jeśli nie przynosi ono rezultatu w postaci zmiany jego postępowania to możliwe jest wówczas rozwiązanie umowy dzierżawy bez okresu wypowiedzenia. Możliwość taka istnieje też w przypadku oddania przedmiotu dzierżawy w poddzierżawę bez zgody wydzierżawiającego.
Należy pamiętać o tym, że polskie prawo w sposób szczególny zabezpiecza interesy dzierżawców gruntów ornych. Ma to miejsce również w sytuacjach związanych z rozwiązaniem umowy dzierżawy. Wspomniano już o wydłużonym (w porównaniu z innymi przedmiotami dzierżawy) okresie wypowiedzenia. Przepisy regulują również ewentualny zwrot kosztów poniesionych przez dzierżawcę na zasiewy. Zwrot taki przysługuje mu wówczas, gdy w momencie wygaśnięcia umowy dzierżawy ziemia jest obsiana, natomiast w chwili, gdy dzierżawca przejął jej użytkowania obsiana ona nie była.
Niezwykle istotny jest również zapis ustawowy, który gwarantuje dzierżawcy po rozwiązaniu umowy dzierżawy prawo pierwokupu dzierżawionego gruntu. Ma to jednak zastosowanie tylko w przypadkach, w których umowa dzierżawy łącząca strony miała formę pisemną. Istotny jest również czas trwania tejże umowy, który nie powinien być krótszy niż trzy lata. Prawo pierwokupu nie dotyczy natomiast sytuacji, w której nabywcą nieruchomości jest osoba bliska zbywcy lub jednostka samorządu terytorialnego. Przez osobę bliską ustawa o gospodarce nieruchomościami określa najbliższych krewnych zbywcy (wstępni, zstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek lub osoba pozostająca ze zbywcą w faktycznym wspólnym pożyciu). Osoby takie maja prawo prawo pierwokupu przed dzierżawcą danej nieruchomości.
Umowa dzierżawy jest ściśle uregulowana przepisami polskiego prawa, które nie dla każdego są wystarczająco przejrzyste i jednoznaczne. Jeśli chcemy takową umowę zawrzeć, a nie jesteśmy do końca świadomi tego, jakie będą spływające na nas z tego tytułu obowiązki, lub jakie prawa będą nam przysługiwać- warto skonsultować ten krok ze specjalistą. Może nim być notariusz lub radca prawny. Korzystając z ich pomocy mamy pewność, że nasze interesy zostaną prawidłowo zabezpieczone, niezależnie od tego, czy występujemy w roli dzierżawcy, czy też wydzierżawiającego. Dzięki temu uda się nam uniknąć przykrych niespodzianek, nieporozumień i dotkliwych start finansowych. Prawidłowo zawarta umowa dzierżawy niesie korzyści dla każdej ze stron i jest korzystnym rozwiązaniem w wielu przypadkach.